Aplican normas nacionales e
internacionales para proteger derechos de personas mayores en juicio
Una mujer de 87 años perdió la
demanda de desalojo, pero no pagará las costas a la contraparte; ya que fue
demandada mientras estaba en tratativas para renovar contrato y seguía pagando
alquileres.
El Juzgado en lo Civil y Comercial de 43° Nominación de
la ciudad de Córdoba resolvió hacer lugar a una demanda de desalojo por
vencimiento de término, pero dispuso que las costas fueran asumidas por ambas
partes. La jueza Mariana Liksenberg adoptó esta decisión ya que, mientras las
partes estaban en tratativas para renovar el contrato, la actora
sorpresivamente intimó a la “inmediata restitución” del inmueble y, seis días
después, interpuso la demanda de desalojo contra una mujer de 87 años, con
problemas de salud, que, además, vivía sola.
Asimismo, se constató que la mujer había cumplido
puntualmente el pago de los alquileres del contrato ya concluido y seguía
pagándolos aún después del vencimiento del plazo contractual, incluso, con un
aumento. La resolución agrega que, frente a la intimación, la demandada había
requerido un plazo prudencial para entregar el bien, a fin de buscar otro
inmueble para alquilar, pero esta petición no fue oída por la accionante.
En la sentencia, la jueza Liksenberg expresó que la
imposición de costas debe seguir como principio general el régimen del
vencimiento objetivo, esto es, que afronta las costas la parte que pierde el
pleito. Sin perjuicio de ello, recordó que el artículo 130 del Código Procesal
Civil y Comercial de Córdoba (CPCC) autoriza al tribunal a eximir total o parcialmente
al vencido si encuentra mérito para ello, para lo cual debe fundar la
resolución.
“Resulta inocultable que habiendo expirado con fecha
31/3/18 el plazo de vigencia del contrato de locación celebrado entre las
partes, éstas se encontraban en tratativas para renegociar un nuevo convenio.
Ello se corrobora con la impresión del nuevo acuerdo –sin firmar- acompañado
por la demandada y los recibos de pago por la suma de $7250, nuevo precio
convenido en este nuevo contrato, superior incluso al valor del último canon
locativo del mes de marzo de 2018 (que ascendía a $5.300)”, explicó la
magistrada.
La sentencia añade que si bien la actora goza de la
prerrogativa conferida por el artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la
Nación (CCCN) de dar por concluido el contrato mediante una comunicación
fehaciente, lo cierto es que el día 4 de mayo de 2018 procedió a intimar a la
locataria a la "inmediata restitución", sin siquiera otorgarle un
plazo prudencial para ello.
Es decir que no tuvo en consideración que la accionada
era una mujer de avanzada edad, que vivía sola y que tenía problemas de salud.
En efecto, la demandada había sido operada recientemente y, además, tenía
dificultades auditivas, como quedó evidenciado en la audiencia del artículo 58
del CPCC que tuvo lugar en el tribunal.
Seis días después de dicha intimación (el día
10/5/18), la actora inició la demanda de desalojo, a pesar de que la demandada
había respondido la misiva de inmediato (tres días después de recibirla),
solicitando un plazo de tres meses para buscar un nuevo inmueble, luego de
expresar su asombro por la intimación. Es más, en esa respuesta, la demandada
se había comprometido a abonar el alquiler en el nuevo precio fijado, durante
ese período, lo que fue desoído por la accionante.
La jueza Liksenberg recordó que la persona de edad
avanzada tiene derecho a una “protección especial durante su ancianidad”, como
lo declara el Protocolo de San Salvador (art. 17), que es el Protocolo
Adicional de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, con jerarquía
constitucional. En este mismo sentido, el artículo 28 de la Constitución de la
Provincia de Córdoba tutela los derechos de la ancianidad.
Por todo ello, la magistrada concluyó que este caso no
podía resolverse considerando únicamente el texto del contrato de locación cuyo
vencimiento había operado el 31/3/18, sino que era necesario tener presente el
paradigma normativo que imponen las Reglas de Brasilia sobre Acceso a la
Justicia de las personas en condición de Vulnerabilidad” y la Convención
Interamericana sobre Protección de los Derechos Humanos de las personas
mayores, aprobada por Argentina a través de la Ley N° 27.360.
“En este contexto normativo nacional e internacional
en el que nos encontramos comprometidos todos los operadores jurídicos, y
valorando las particulares circunstancias acreditadas en la presente causa,
encuentro razones suficientes para distribuir las costas por el orden causado.
Ello es así por cuanto la demandada pudo considerarse con razón fundada para
continuar en la tenencia del inmueble, luego de vencido el plazo de la locación
y al tiempo de interponerse la presente acción”, concluyó la magistrada.
Causa: “G., N. N. c/ P., B. – Desalojo - Por
vencimiento de término”.
Fecha: 28 de octubre de 2019.
Resolución: Sentencia n.° 222.
Fecha: 28 de octubre de 2019.
Resolución: Sentencia n.° 222.
JUZG 1A
INST CIV COM 43A NOM-SEC
Protocolo
de Sentencias Nº Resolución: 222 Año: 2019 Tomo: 5 Folio: 1326-1333
|
EXPEDIENTE:
________ - G., N. N. c/ P., B.- DESALOJO - POR VENCIMIENTO DE TERMINO
SENTENCIA
NUMERO: 222. CORDOBA, 28/10/2019. Y VISTOS: estos autos caratulados
“G., N. N. c/ P., B. – DESALOJO - POR VENCIMIENTO DE TERMINO, Expte.
________” (Fecha de inicio: 10/05/2018), traídos a despacho para resolver,
de los que resulta: I. Que a fojas 1 comparece la Dra. N. N. G., DNI Nº
________, por derecho propio e interpone formal demanda de desalojo fundada en
la causal de vencimiento de término, en contra de la señora B. P., DNI Nº
________, persiguiendo que se condene a la accionada al desalojo del inmueble
sito en calle ________, departamento __ de esta ciudad, juntamente con las
personas y/o cosas que de ella dependan y se encuentren en el inmueble locado,
con especial imposición de costas. Refiere que mediante contrato de locación de
fecha doce (22) de marzo de 2016 alquiló a la demandada un inmueble de su dominio
para ser utilizado como vivienda de la locataria, por el término de
veinticuatro (24) meses. Manifiesta que la renovación del contrato de locación
no se concretó por no presentar la locataria garantía suficiente. Describe que
el alquiler mensual al mes de abril de 2018 asciende a la suma de pesos Ocho
Mil ($8.000). Ofrece prueba: documental, confesional, pericial caligráfica en
subsidio e informativa. Funda su pretensión en lo prescripto por los arts. 1210
del CC.
II. Que admitida la demanda e impreso el trámite de ley (fs. 12), se
cita y emplaza a la demandada para que comparezca a estar a derecho, conteste
la demanda y oponga excepciones. A fojas 28/32 comparece la accionada, señora
B. P., y evacúa el traslado de la demanda, peticionando su rechazo, con costas.
Niega todos y cada uno de los hechos afirmados en la demanda, salvo aquéllos
que sean objeto de expreso reconocimiento de su parte. Niega que el contrato de
locación haya vencido. Afirma que no es cierto que su parte se haya negado a la
restitución del inmueble objeto del presente desalojo. Niega que la renovación
del contrato de locación no se concretara por no presentar la locataria
garantía suficiente. Niega que el alquiler mensual al mes de abril de 2018 sea
de $8.000. Indica que la actora celebró contrato de locación con la demandada
por un plazo de 24 meses, a contar desde el 01/04/2016 hasta el 31/03/2018. Que
la locataria cumplimentó mes a mes con las obligaciones inherentes al contrato.
Que intentó renovar dicho contrato a mediados de marzo del 2018. Que cuando
concurrió con su hija a abonar el alquiler, la actora le informó que debía
pagar de comisión para la renovación la suma de $10.521, lo que generó un
intercambio de palabras. Que permaneció en el inmueble mientras realizaban
tratativas para suscribir el nuevo contrato. Que con fecha 04/05/2018 recibió
una carta documento -CD 841341845- por la cual la actora la intimaba para la
inmediata restitución del inmueble locado. Indica que con fecha 07/05/2019
envió carta documento a la accionante solicitándole un plazo razonable de tres
meses para buscar un nuevo inmueble y mudar sus pertenencias. Que al no recibir
respuesta, el día 09/05/2018 envió nueva carta documento, cuyo contenido
transcribe. Que con fecha 17/05/2018 le abonó a la Sra. N. N. G. la suma de
pesos $7.250 en carácter del alquiler de mayo. Que con fecha 11/06/2018 envió
carta documento a la actora ofreciendo el pago del alquiler. Relata que
continuó con la tenencia del inmueble en miras de renovar el contrato. Que el
ánimo de la actora también fue el mismo, atento haber recibido el pago del
alquiler del mes de abril y mayo. Que se produjo una ruptura intempestiva de
las tratativas previas a la celebración de un contrato, generando en la actora
la responsabilidad precontractual. Cita los arts. 961, 990 a 993, 1061, 1065 y
1218 del CCCN. Cita doctrina. Solicita que se tenga en cuenta la edad de la
demandada, su estado de salud y las condiciones de movilidad a los fines de
fijar un plazo razonable para hacer efectiva la petición de la actora. Cita los
arts. 75 inciso 23 de la CN, 28 de la Constitución de Córdoba y las 100 Reglas
de Brasilia sobre Acceso a la Justicia de las personas en condición de
vulnerabilidad. Finalmente, manifiesta que habita el inmueble locado sola.
Ofrece prueba: documental, confesional, testimonial, informativa y pericial
caligráfica. Solicita mediación.
III. Que a fojas 76 la accionada, señora B. P., DNI Nº ________,
efectúa depósito de las llaves del inmueble objeto del pleito y de un control
remoto, los que se reservan en Secretaría del Tribunal.
IV. Que
a fojas 104 obra oficio de constatación y entrega de la tenencia provisoria del
inmueble a la actora.
V. Que a fs. 79 la Dra. Carolina A. Eula renuncia al patrocinio que
ejercía de la demandada en autos, solicitando regulación de honorarios.
VI. Que
abierta la causa a prueba (fs. 47), ésta es diligenciada, por lo que se dicta
el decreto de autos (fs. 74), el que firme y consentido, deja a la presente en
estado de resolución.
Y
CONSIDERANDO:
I. Que
a fojas 1 comparece la Dra. N. N. G., DNI Nº ________, por derecho propio, e
inicia demanda de desalojo fundada en la causal de vencimiento de término en
contra de la señora B. P., DNI Nº ________, respecto del inmueble de su dominio
sito en calle ________, piso __, departamento F de esta ciudad, según contrato
de locación que acompaña. Indica que el plazo de vigencia del convenio se
encuentra vencido sin que la locataria lo haya restituido pese a que fue
intimada a hacerlo. Aclara que no se concretó la renovación del contrato por no
presentar la locataria garantía suficiente para el pago.
II. Que
habiéndose admitido la demanda e impreso el trámite de ley, se cita y emplaza a
la accionada para que comparezca a estar a derecho, conteste la demanda y en su
caso, oponga excepciones y ofrezca prueba, cumpliendo con dicho emplazamiento a
fojas 28/32. En esta oportunidad la accionada alega que al vencer el contrato
de locación el 31/3/18, las partes se encontraban negociando la celebración de
un nuevo convenio, habiendo abonado el canon locativo del mes siguiente, esto
es abril de 2018, a un valor superior al del último mes convenido en el
contrato vencido, por ser el nuevo precio consensuado en las nuevas tratativas
contractuales, cuando intempestivamente la actora le envió el día 04/5/18 una
Carta Documento mediante la cual la intima a la inmediata restitución del
inmueble. Indica que respondió la misiva con fecha 07/05/18, solicitando un
plazo de tres meses para restituir el bien, debido a la necesidad de buscar
otro inmueble, lo que afirma no había hecho hasta la referida fecha por
encontrarse persuadida de la celebración de un nuevo contrato de locación con
la actora, cuya impresión acompaña -sin firmas de partes- del cual surge que el
valor del canon locativo coincide con el que la demandada abonó a la actora en
el mes de abril (posterior a la expiración del plazo contractual) y el que
abonó incluso luego de recibir la mencionada CD, conforme los recibos de pago
que acompaña. Expresa que se vio sorprendida por la actitud de la locadora, lo
que motivó el pedido de un plazo razonable, considerando su edad y estado de
salud, para buscar otra vivienda y mudarse. En consecuencia, solicita el
rechazo de la acción, con costas.
III.
Que a fojas 76 la accionada, señora B. P., efectuó el depósito de
las llaves del inmueble objeto del pleito y de un control remoto, los que se
reservaron en Secretaría del Tribunal, y a fojas 104 se incorpora el oficio de
constatación y entrega de la tenencia provisoria del bien a la actora. Que
diligenciada la prueba ofrecida, y dictado y firme el proveído de autos, queda
la causa en condiciones de ser resuelta.
IV. Que
así trabada la litis, en primer lugar, cabe recordar que el juicio de
desalojo tiene por objeto asegurar la libre disponibilidad del bien inmueble a
quienes tienen derecho a ello, cuando son detentados en contra de su voluntad. “Mediante
el juicio de desalojo se pretende recuperar la tenencia perdida; de ahí que la
acción compete al propietario, al poseedor y aún al simple tenedor (vgr.
locatario) y contra aquél que la detenta sin derecho” (Ramírez, Jorge
Orlando. El Juicio de Desalojo, 6ª edición actualizada, Editorial Nova Tesis,
pág. 43). Quien tiene un título o la libre disposición del bien a los fines de
obtener su uso, tiene a su favor el remedio procesal del desalojo para excluir
a quien no tiene título que legitime su ocupación.
En
el caso de autos, tanto la actora como la demanda reconocen haber suscripto con
fecha 22/03/16 un contrato de locación respecto del inmueble ubicado en calle
________, piso __, departamento __ de esta ciudad, por el término de dos años,
a contar desde el día 01/04/16, venciendo en consecuencia el 31/03/18, conforme
surge de la cláusula cuarta (fs. 5) del referido convenio. Ambas partes también
reconocen la condición de locadora de la Dra. N. N. G. y la calidad de
locataria de la Sra. B. P. Ahora bien, la accionada resiste la pretensión
incoada en su contra aduciendo que la actora realizó una ruptura intempestiva
de las tratativas previas a los fines de celebrar un nuevo contrato. Alega la
demandada que continuó ejerciendo la tenencia del bien, en los términos del
art. 1218 del CCCN, en miras de renovar el contrato, pagando incluso un precio
mayor al que surgía del primigenio convenio, razón por la cual se vio sorprendida en su buena fe
cuando recibió la Carta Documento remitida por la actora -un mes después de la
fecha de vencimiento del plazo de la locación- mediante la cual se la intimó a
restituir el inmueble. Por su parte, la accionante, reconoce que existieron
tratativas pero la renovación no se concretó por no presentar la locataria
garantía suficiente. En razón de lo expuesto, de lo afirmado por ambas
partes y del contenido del contrato de locación glosado a fs. 4/7, instrumento
acompañado por la actora y reconocido por la accionada, se advierte que el
plazo convenido se encontraba vencido al momento de interponer la presente
acción, lo que justifica el acogimiento de la pretensión interpuesta por la
accionante.
V. En
consecuencia, corresponde hacer lugar a la acción de desalojo fundada en la
causal de vencimiento de término impetrada por la Dra. N. N. G., DNI Nº
________ en contra de la señora B. P., DNI Nº ________. Dado que la demandada
entregó y depositó las llaves del inmueble en la Secretaría de este Tribunal el
día 20/12/2018 y con fecha 22/05/2019 se diligenció el Oficio de constatación y
entrega de la tenencia provisoria del bien a favor de la actora, el desahucio
se ha tornado abstracto.
VI. Que
en mérito de lo expuesto, corresponde ordenar la entrega de la tenencia definitiva
del inmueble a favor de la Sra. N. N. G., DNI Nº ________.
VII.-Costas.
La imposición de costas debe seguir como principio general el régimen del
vencimiento objetivo. Sin perjuicio de ello, el artículo 130 de la ley ritual
cordobesa autoriza al tribunal a eximir total o parcialmente al vencido si
encuentra mérito para ello, debiendo en este caso fundar la resolución, porque
se sustenta en criterios subjetivos que atemperan el rigor del principio
general, por razones de justicia y equidad del caso particular. En autos, ambas
partes coinciden en afirmar que las vinculaba un contrato de locación de un
inmueble, cuyo plazo de vigencia expiró el día 31/03/2018, conforme surge de la
cláusula cuarta del convenio. La demanda alega que habiendo cumplido con el
pago de todas las mercedes locativas, al llegar a mediados del mes de marzo de
2018 ambas contratantes conversaron sobre la renovación del contrato,
actualizando los montos de los cánones locativos a un precio inicial de $7250.
Agrega que concurrió el día 06/04/18 abonar el nuevo alquiler, oportunidad en
la cual la actora le indicó que renovarían el contrato, exigiéndole el pago de
la suma equivalente al cinco por ciento (5%) del total del alquiler en concepto
de “renovación del contrato”, lo que generó un intercambio de palabras.
En
este contexto, en primer término, cabe señalar que los dichos de la
accionada no han sido negados por la actora, por el contrario, la demandada ha
acompañado la impresión de un nuevo contrato en el que figura la actora como
locadora y la accionada como locataria, respecto al mismo inmueble, por un
plazo de dos años a contar a partir del 01/04/18, es decir, justamente la fecha
en la que expiraba el anterior contrato, fijándose los cánones locativos del
primer semestre en la suma de Pesos Siete mil doscientos cincuenta ($7250).
Corresponde poner de resalto que la demandada alega haber abonado un canon
locativo por el mes de abril de 2018 por la mencionada suma, lo que se
encuentra debidamente acreditado en la causa, mediante el recibo acompañado a
fs. 18 suscripto por la actora en el que expresamente esta última consigna que
recibió de la Sra. B. P. la suma de Pesos Siete mil doscientos cincuenta por
importe de alquiler de Dpto __ que ocupa la calle ________ correspondiente al
mes de abril/18”. Es dable poner de relieve que la actora no ha desconocido el
recibo ni la impresión del nuevo contrato de alquiler –sin firmar- acompañado
por la accionada, que da cuenta de la existencia de tratativas tendientes a
consensuar un nuevo acuerdo. También se encuentra acreditado que la accionada
abonó idéntica suma por el alquiler del mes de mayo de 2018, conforme surge del
recibo expedido por la actora, obrante a fs. 19, el que tampoco fue
desconocido. De lo hasta aquí relatado se advierte que si bien el plazo de
duración del contrato de locación venció con fecha 31/03/18, las partes se
encontraban en tratativas tendientes a celebrar un nuevo contrato durante el
mes de abril de 2018, es decir, durante los días posteriores al
cumplimiento del plazo de vigencia del primigenio contrato, resultando aquí
aplicable lo normado por el art. 1218 del CCCN.
En segundo
lugar, con fecha 03/05/18, la actora remitió una Carta Documento a
la accionada intimándola a la "inmediata restitución" del inmueble (fs.
14), la que fue respondida por esta última, con fecha 07/05/18,
oportunidad en la que la demandada indica que dado que se encontraban en vías
de firmar un nuevo contrato de locación, no buscó otro inmueble para alquilar,
razón por la cual peticionó a la actora un plazo de tres meses para restituir
el bien. Debe resaltarse que ambas misivas fueron expresamente reconocidas por
la actora a fs. 41.
En tercer
término, no puede
soslayarse que la accionada es una persona que vive sola, como surge de la
prueba testimonial rendida en autos y, como expresamente lo pactaron las partes
en la cláusula quinta, que reza “EL inmueble será destinado en forma
exclusiva para vivienda familiar y será ocupado por la locataria únicamente”.
Asimismo, es una mujer que tenía 87 años a la fecha de conclusión del contrato
de locación (hoy 88), conforme surge del encabezado del convenio donde se
consigna la fecha de nacimiento de ésta (18/02/1931), lo que no pudo ser
ignorado por la actora, circunstancia que también se corrobora con la
copia del Documento Nacional de Identidad adjuntado a fs. 13 de autos.
En cuarto
lugar, al responder la demandada la Carta Documento remitida por la actora,
le manifiesta que se encuentra transitando por un post-operatorio y en virtud
de ello le solicita un plazo de tres meses para restituirle la tenencia, a fin
de poder buscar otro inmueble, lapso durante el cual se compromete expresamente
a seguir pagando el canon locativo de $7250, como surge textualmente de la
misiva de fs. 15. Esta circunstancia se confirma con la declaración testimonial
de la Sra. ________, quien afirma “sé que ha estado muy enferma ella, no
escucha tampoco, tenía problemas al corazón, la supieron operar, el año pasado
creo que fue, la operaron del corazón…” (fs. 58vta.). Al ser interrogada la
testigo respecto si conoce que la demandada tiene problemas para trasladarse,
responde “Sí, camina pero muy lento, se agarra de todas partes, le cuesta
hasta bajar el cordón…” (fs. 58vta.). Cabe poner de resalto que la
demandada efectivamente abonó los cánones locativos posteriores a la mencionada
misiva, como dan cuenta los recibos expedidos por la actora, acompañados por la
accionada a fs. 49/50, los que no fueron desconocidos por la primera.
En
razón de lo expuesto, resulta inocultable que habiendo expirado con fecha
31/3/18 el plazo de vigencia del contrato de locación celebrado entre las
partes, éstas se encontraban en tratativas para renegociar un nuevo convenio,
por un precio mayor, como surge del instrumento acompañado por la demandada a
fs. 20/23 el cual, aunque no fue suscripto por las partes, no fue desconocido
por la actora, lo que da cuenta que se trata de la impresión del nuevo convenio
consensuado entre éstas. Ello se corrobora con los recibos acompañados por la
demandada por la suma de $7250, nuevo precio convenido en este nuevo contrato,
superior incluso al valor del último canon locativo del mes de marzo de 2018
(que ascendía a $5.300), lo que evidencia la verosimilitud del relato de la
demandada. Asimismo, luego de haber recibido el pago del canon locativo del mes
de abril de 2018 –a un valor actualizado respecto al mes anterior- la actora
procede a intimar a la demandada para que le restituya la tenencia del
inmueble. En este punto,
cabe señalar que si bien la actora goza de la prerrogativa conferida por el
art. 1218 del CCCN de dar por concluido el contrato mediante una comunicación
fehaciente, lo cierto es que procedió a intimarla a la "inmediata
restitución", sin siquiera otorgarle un plazo prudencial para ello, máxime
considerando las particulares circunstancias que rodean a la accionada,
esto es, que es un mujer de avanzada edad (87 años), que vive sola y con
problemas de salud, recientemente operada y con dificultades auditivas, como
quedó evidenciado incluso en la audiencia del art. 58 del CPCC recepcionada en
el Tribunal. Posteriormente, seis días después (el día 10/05/18), inició
la presente acción, pese a que la demandada respondió la misiva de inmediato
–al cabo de tres días de recibida- expresando su asombro por la intimación
recibida y, no obstante ello, le solicita a la actora un plazo de tres meses
para buscar un nuevo inmueble y restituirle la tenencia del que es objeto del
presente juicio, comprometiéndose a continuar abonando las mercedes locativas
en el nuevo precio fijado, lo que fue desoído por la accionante.
En
este contexto, resulta oportuno señalar que la persona de edad avanzada tiene
derecho a una “protección
especial durante su ancianidad” como lo declara el Protocolo de San Salvador
(art. 17), que es el Protocolo Adicional de la Convención Americana sobre
Derechos Humanos (también llamada Pacto de San José de Costa Rica) con
jerarquía constitucional, en virtud de lo establecido por el art. 75 inc. 22
de la Carta Magna Nacional. En este mismo sentido, el art. 28 de la
Constitución de la Provincia de Córdoba tutela los derechos de la
ancianidad.
Debe
recordarse que la Corte
Suprema de Justicia de la Nación ha sentado como principio que el proceso debe
revelar la verdad jurídica objetiva, sobre la verdad formal. En este
sentido ha sostenido “La normativa procesal, indispensable y jurídicamente valiosa,
no se reduce a una mera técnica de organización formal de los procesos sino
que, en su ámbito específico, tiene como finalidad y objetivo ordenar
adecuadamente el ejercicio de los derechos en aras de lograr la concreción del
valor justicia en cada caso y salvaguardar la garantía de la defensa en juicio;
ello no puede lograrse si se rehúye atender a la verdad objetiva de los hechos
que de alguna manera aparecen en la causa como de decisiva relevancia para la
justa decisión del litigio”(“Oilher, Juan Carlos c/ Arenillas, Oscar
Norberto”; Fallos: 302:1611).
Al
respecto, autorizada doctrina ha manifestado: “La garantía de la defensa se
articula armoniosamente con la directiva del preámbulo de "afianzar la
justicia" (...) La
sentencia no ha de ser fugitiva de la verdad que estaba allí presente al cómodo
acceso del órgano. Los litigios se deben resolver -cada uno de ellos- con
soluciones justas" (Morello, Augusto M. “Notable avance de los
poderes-deberes de los jueces en el ámbito de la prueba. Cuándo es, para la
Corte Suprema, irrenunciable el ejercicio de los deberes de esclarecimiento de
los hechos controvertidos”, El Derecho, julio 16 de 1981 citado por la Excma.
Cámara Civ. y Com. de 7° Nom de Cba. in re “C., R. L. C/ C., M. S. -
ORDINARIO - COBRO DE PESOS - EXPTE. N° 5792045” Sent. N° 6 del 07/02/2019).
Por
las razones expuestas, el presente caso no puede resolverse considerando únicamente el texto del
contrato de locación cuyo vencimiento operó el 31/3/18, sino que deben
analizarse las particulares circunstancias acreditadas en la causa. En efecto,
debe valorarse la conducta desplegada por las partes una vez vencido éste,
teniendo en cuenta el exiguo lapso transcurrido desde que expiró el término
contractual y la intimación a la “inmediata” restitución del bien, sin fijar la
actora un plazo prudencial para que la accionada cumpla la conducta requerida,
habiendo interpuesto la demanda de desalojo casi de inmediato (tan solo seis
días después de remitir la CD con la intimación), y a tres días de haber recibido
la misiva enviada por la locataria (en la que le solicitaba un plazo razonable
para entregar el inmueble) que no fue respondida por la actora; todo ello,
encontrándose acreditado que las partes se encontraban en tratativas para la
suscripción de un nuevo convenio de locación que fijaba un mayor precio para el
canon locativo, el que efectivamente fue abonado por la demandada con
posterioridad al 31/3/18 y recibido de conformidad por la actora. En tal
sentido hay que tener presente el paradigma normativo que imponen las “100
Reglas de Brasilia sobre Acceso a la Justicia de las personas en condición de
Vulnerabilidad” y la "Convención Interamericana sobre Protección de
los Derechos Humanos de las personas mayores”, aprobada en nuestro país por
la Ley N° 27.360. Esta última convención, establece en el art. 4 inciso c): “Deberes
generales de los Estados Parte: …c) Adoptarán y fortalecerán todas las
medidas legislativas, administrativas, judiciales, presupuestarias y de
cualquier otra índole, incluido un adecuado acceso a la justicia a fin
garantizar a la persona mayor un trato diferenciado y preferencial en todos los
ámbitos”. En este mismo sentido, el art. 31 de la citada convención
dispone: “Acceso a la justicia. (…) Los Estados Parte se comprometen a asegurar
que la persona mayor tenga acceso efectivo a la justicia en igualdad de
condiciones con las demás, incluso mediante la adopción de ajustes de
procedimiento en todos los procesos judiciales y administrativos en cualquiera
de sus etapas. Los Estados Parte se comprometen a garantizar la debida
diligencia y el tratamiento preferencial a la persona mayor para la
tramitación, resolución y ejecución de las decisiones en procesos
administrativos y judiciales”.
En
este contexto normativo nacional e internacional en el que nos encontramos
comprometidos todos los operadores jurídicos, y valorando las particulares
circunstancias acreditadas en la presente causa, las que fueron precedentemente
analizadas, encuentro razones suficientes para distribuir las costas por el
orden causado. Ello es así por cuanto la demandada pudo considerarse con razón
fundada para continuar en la tenencia del inmueble, luego de vencido el plazo
de la locación y al tiempo de interponerse la presente acción.
En
efecto, dado que la Dra.
N. N. G. es también actora y ha comparecido por derecho propio, no
corresponde regularle honorarios, en virtud de la imposición de costas
ordenada.
Que
a los fines de regular los honorarios de la Dra. Carolina A. Eula, respecto a
la base regulatoria, corresponde aplicar lo dispuesto por el art. 31 inc. 2°
último supuesto de la ley 9459 en cuanto fija, para el abogado de la parte
demandada, si la pretensión del actor fuera acogida en su totalidad, entre un
diez por ciento (10%) y un treinta por ciento (30%) del monto de la sentencia.
En razón de ello, por aplicación de las pautas cualitativas previstas en el
art. 39 de la ley 9459, estimo justo y equitativo tomar el punto medio, es
decir el 20%, de la base regulatoria representada por el monto del contrato de
locación en virtud del cual se acciona, que asciende a la suma de pesos ciento
nueve mil doscientos ($109.200). Que efectuados los cálculos aritméticos ($
109.200 X 20%= $ 21.840) resulta una base regulatoria de pesos veintiún mil
ochocientos cuarenta ($ 21.840) Que de las constancias de autos surge que la
Dra. Carolina A. Eula ha contestado la demanda (fs. 28/32), ofrecido prueba
(fs. 32) y realizado tareas tendientes al diligenciamiento de ésta (fs. 51,
58/59), por lo que se encuentran cumplidas todas las etapas previstas en el
art. 45 del C.A. Así, teniendo en cuenta las pautas cualitativas previstas en
el art. 39, Lp. 9459, corresponde tomar el punto medio de la escala del art. 36
($ 21.840 % 365.799,79 = $ 0,05 U.E., punto medio 22,50%). Realizados los
cálculos pertinentes resulta una suma menor a la prevista por el art. 36,
cuarto párrafo del C.A., en cuanto ordena regular un mínimo de quince jus por
la tramitación total en primera instancia de un juicio declarativo abreviado,
estimándose los honorarios definitivos de la Dra. Carolina A. Eula, por las
labores desplegadas en los presentes obrados, en la suma equivalente a 15 Jus,
esto es, pesos dieciocho mil novecientos veinticinco con ochenta centavos ($
18.925,80), los que son a cargo de la accionada, en virtud de la imposición de
costas precedentemente ordenada. Los honorarios así determinados tienen el
carácter de definitivos, y devengarán, en caso de falta de pago, intereses
conforme la tasa pasiva que publica el BCRA con más el 2% nominal mensual (art.
35, Ley 9459). Por todo ello y lo dispuesto por los arts. 750, 751 y 756 del C.
de P.C., y arts. 36, 66 y cc de la Ley 9459 y demás normativa citada;
RESUELVO:
I. Hacer
lugar a la demanda de desalojo por vencimiento de término incoada por la Dra. N.
N. G., DNI Nº ________en contra de la Señora B. P., DNI Nº ________, y en
consecuencia, en razón de que la demandante ostenta la tenencia provisoria del
bien, declarar abstracto el desahucio conforme lo expresado en el Considerando
respectivo.
II. Ordenar
la entrega definitiva del inmueble a la Dra. N. N. G., DNI Nº ________.
III.
Las costas se imponen por el orden causado.
IV. No
corresponde regular honorarios a la Dra. N. N. G. quien ha comparecido por
derecho propio, de conformidad a las razones establecidas en el Considerando
respectivo.
IV. Regular
los honorarios de la Dra. Carolina A. Eula en la suma de pesos dieciocho mil
novecientos veinticinco con ochenta centavos ($ 18.925,80), a cargo de la
demandada.
PROTOCOLÍCESE
Y HÁGASE SABER.
Texto
Firmado digitalmente por: LIKSENBERG Mariana Andrea Fecha: 2019.10.29
No hay comentarios.:
Publicar un comentario